AgenPress. Il 22 Marzo 2023 si è conclusa la seconda tappa del percorso Remind – Associazione del Comparto Immobiliare Allargato – a cui hanno preso parte esponenti del Parlamento, del Governo, delle Istituzioni Europee, Italiane e locali unitamente alle buone pratiche dei settori produttivi della Nazione al fine di elaborare insieme un piano di sviluppo sostenibile e di messa in sicurezza della Nazione con un particolare approfondimento sul super bonus e sulla direttiva energetica per l’efficientamento degli edifici (EPBD).
Fra gli interventi condotti sotto il profilo tecnico-scientifico da parte del Pubblico e del Privato di particolare efficacia è stato quello di Stefano Betti (Avvocato e Presidente Associazione dei Master in Diritto Tributario) che ha precisato: “La revisione della Dir. n. 2010/31/UE sulla prestazione energetica degli edifici riproporrà l’adozione di incentivi e la loro regolamentazione. In audizione nelle commissioni parlamentari del 27223 e del 30920 partendo dall’esperienza sui crediti di imposta per gli interventi edilizi (bonus e super bonus edilizi) ho ipotizzato un sistema di monitoraggio preventivo della relativa spesa fiscale, qui illustrato anche per incentivi futuri. In ogni caso ritengo che si debba predisporre un efficace sistema di monitoraggio preventivo dell’impiego degli incentivi adottati”.
Ha fatto seguito l’intervento di Marco Mari (Presidente Gbc Italia) che ha fornito un quadro generale sulle novità introdotte nella Direttiva EPBD: “Ci preme innanzitutto evidenziare l’ottima azione promossa e coordinata dal Presidente Remind Paolo Crisafi che, anche con questi importanti ed efficaci incontri, riesce a far partecipare ad un dibattito costruttivo tutti gli attori necessari. Entrando poi, nel merito all’emendamento di compromesso sulla revisione della direttiva sul rendimento energetico nell’edilizia (EPBD), si ritiene opportuno evidenziare che il compromesso recentemente approvato dalla Commissione per l’Industria, la Ricerca e l’Energia (ITRE), ancorché migliorabile in diverse parti, rappresenti una base interessante per la definizione di un percorso verso la sostenibilità dell’immobiliare in Europa. Il compromesso raggiunto rappresenta un accordo che vuole produrre ambiziosi risultati per tutti gli europei da un punto di vista sociale, ambientale ed economico, fra i quali: affrontare i cambiamenti climatici e garantire che i cittadini europei vivano in edifici di migliore qualità; creare ogni anno in Europa 3,3 milioni di posti di lavoro green di alta qualità; Rafforzare la sicurezza energetica; far uscire dalla povertà energetica2 35 milioni di cittadini dell’UE. Tale posizione presenta aspetti positivi e aspetti migliorabili. Tra gli aspetti positivi, è bene sottolineare come la attuale versione della Direttiva interpreti pienamente i temi fondamentali dello sviluppo sostenibile applicato alle filiere edilizia e immobiliare, più recentemente e correttamente identificata come Immobiliare Allargato.
Anzitutto è importante che si sia privilegiato un approccio olistico, tale fatto, è palese leggendo l’intero documento che, infatti, comprende aspetti complementari e sinergici ai soli principi di prestazione energetica dell’edificio, coerentemente con i criteri rappresentati dalla tassonomia e dal principio Do Not Significant Harm (DNSH). Tra gli aspetti complementari rileviamo con piacere che, a fianco delle misure per il risparmio energetico e per l’azzeramento delle emissioni di carbonio, siano previsti in modo integrato ad esempio: l’attenzione (e non la esclusione) agli edifici aventi valore storico-culturale in cui la filiera italiana eccelle; l’attenzione dedicata alla qualità ambientale interna degli edifici; l’attenzione posta al tema del rischio sismico; la necessità di misurare il bilancio “impatti /benefici attesi” per giustificare gli interventi; l’attenzione per un approccio circolare nelle fasi di progettazione, realizzazione e gestione degli interventi e più in generale nel ciclo di vita degli asset edilizi. Pur tuttavia, accanto a questi aspetti positivi, evidenziamo che il compromesso contiene posizioni che non rappresentano sempre il necessario approccio olistico, ci riferiamo ad esempio ai casi nei quali si tende a privilegiare un solo parametro prestazionale riferito alla vita utile dell’edifico e non il necessario insieme di più parametri secondo un corretto approccio volto al miglioramento energetico e ambientale; oppure, ai casi che tendono a privilegiare una normativa basata su un approccio prescrittivo, invece che un più corretto approccio prestazionale, come i casi in cui non si pone la necessaria attenzione al ‘principio di neutralità rispetto a materiali e tecnologie’. Ciò stante, la nuova EPBD e la necessaria transizione verso lo sviluppo sostenibile possono a nostro avviso essere viste come una enorme opportunità di sviluppo dell’intera filiera dell’immobilitare allargato e GBC Italia, forte di tante competenze e casi di eccellenza che possono divenire modello e guida nelle scelte da operare, è pronta a continuare a supportare l’importante azione di Remind anche nei successivi passaggi procedurali e di recepimento nazionale della Direttiva, anche e soprattutto nella fase in cui occorrerà negoziare percorsi capaci di assicurare le necessarie risorse per la transizione, in modo che la trasformazione del patrimonio italiano possa essere rispettosa delle peculiarità nazionali, realmente applicabile secondo i criteri dello sviluppo sostenibile e con modalità e tempi adeguati”.
Lucio Berardi (Esperto Legale Bizzarri) ha poi fornito un approfondimento sulle Comunità Energetiche: “Con riferimento al modello regolatorio per la valorizzazione dell’autoconsumo diffuso, l’Autorità ha confermato, per tutte le configurazioni possibili, il modello regolatorio virtuale già implementato con la deliberazione 318/2020/R/eel e con il relativo Allegato A, adattandolo alle nuove disposizioni normative (decreti legislativi 199/21 e 210/2). In particolare, rispetto al modello regolatorio virtuale già vigente, sono state introdotte le seguenti innovazioni: possibilità di prevedere che, nel caso di CER e CEC, il soggetto referente possa essere (oltre alla medesima CER/CEC) anche un soggetto terzo previo mandato esplicito della CER/CEC, precisando la durata del medesimo mandato e/o le condizioni di rinnovo. Tale soggetto terzo potrebbe essere, ad esempio, un produttore non necessariamente facente parte della CER/CEC, ma responsabile della gestione di almeno un impianto di produzione nella disponibilità della medesima CER/CEC; semplificazione delle modalità di individuazione dei punti di connessione da inserire nella configurazione per l’autoconsumo diffuso, prevedendo che i soggetti referenti possano indicare nel portale informatico del GSE i punti di connessione, con i relativi codici POD, che intendono inserire nella configurazione previo mandato da parte dei rispettivi titolari. Successivamente, il GSE, con l’ausilio delle imprese distributrici, potrà effettuare la verifica di appartenenza all’area sottesa alla stessa cabina primaria, senza necessità di ulteriore coinvolgimento da parte del referente. Prevedere che il GSE, nell’ambito del modello regolatorio virtuale, debba: quantificare l’energia elettrica autoconsumata su base oraria; ripartire l’energia elettrica autoconsumata per ciascun impianto di produzione afferente alla configurazione per l’autoconsumo diffuso; determinare la valorizzazione dell’energia elettrica autoconsumata (non necessariamente applicata a tutta l’energia elettrica autoconsumata); determinare l’incentivo ove spettante (non necessariamente applicato a tutta l’energia elettrica autoconsumata); La scelta del modello virtuale rappresenta una sfida enorme per le imprese di distribuzione dell’energia, che saranno chiamate non solo a investire sulla propria rete fisica, implementandola e ammodernandola, ma soprattutto a ripensare il proprio ruolo all’interno del mercato elettrico. Nel nuovo mercato dell’energia l’autoconsumo diffuso diventerà infatti uno dei pilastri della transizione energetica per raggiungere gli ambiziosi obiettivi europei di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabile e la conseguente decarbonizzazione”.
Successivamente, sul tema del Proptech, Maurizio Della Fornace (Business Unit Manager Vinci Facilities) ha fornito una efficace rappresentazione affermando:”In ambito immobiliare risulta oggi fondamentale pensare ad un edificio che tenga dinamicamente conto di tre aspetti: Business continuity, cioe mantenere inalterato il proprio livello di servizi indipendentemente dal mutevole scenario esterno (cambiamento climatico, pandemie, shortage); Efficienza, ovvero l’utilizzo ottimizzato delle risorse durante il suo funzionamento; Centralità dell’utilizzatore, tramite un focus sulla esperienza che l’utilizzatore vive attraverso gli spazi ed i servizi dell’immobile. Riuscire a coniugare queste tre aree e mantenere questo posizionamento nel tempo porta ad uno “sweet spot” ideale che ottimizza il valore consegnato agli stakeholders. Il modello proposto è intrinsecamente orientato alla sostenibilità e riporta ad un paradigma rigenerativo in cui la creazione di valore (economico, sociale ed ambientale) supera il consumo di valore, creando quindi un impatto positivo sul pianeta, sulle persone, e sulla comunità. Passando alla pratica, e considerando il parco immobiliare esistente (c.d. brownfield) si tratta di disegnare un Piano di sostenibilità dell’edificio che, in primis, dovrà definire gli obiettivi ESG da raggiungere e identificare un insieme di indicatori di performance che consentano l’assessment iniziale ed il monitoraggio dell’andamento del Piano. Questo primo passaggio di pianificazione porterà ad una conduzione di un’analisi iniziale delle caratteristiche infrastrutturali e di utilizzo dell’immobile, ed all’individuazione di concreti progetti di riqualificazione basati su 3 aree: Efficientamento energetico: interventi impiantistici e di involucro finalizzati alla minimizzazione dell’utilizzo delle risorse; digitalizzazione: Controllo ed automazione degli impianti e dei servizi, introduzione di algoritmi di intelligenza artificiale per la predizione di uso e funzionamento; comunicazione: Realizzazione di un collegamento tra utente ed edificio per l’attivazione di una interazione digitale. Creazione di un ambiente che riporti il contatto uomo-natura all’interno anche negli spazi interni. Ogni progetto avrà un costo (economico) ed un beneficio (avvicinamento agli obiettivi del Piano di sostenibilità), sarà possibile correlare questi due fattori e definire una priorità di intervento in base al rapporto costo/beneficio. L’output di questo processo di qualificazione dei progetti sarà alla base della definizione di un budget pluriennale e di un action plan chiaro che metta insieme attività e monitoraggio. Da questo punto in poi il Piano diventa esecutivo, con un monitoraggio in stile Plan-Do-Check-Act, ciclico a cui siamo ben abituati, questa fase operativa non è da sottovalutare perché costituisce la traduzione del Piano in azione, verificando sul campo le ipotesi di partenza. Un errore troppo spesso commesso è quello di ridurre l’attenzione una volta terminata la pianificazione, assumendo che la realizzazione di una riqualificazione e soprattutto la gestione di un immobile seguano ciò che era stato pensato e descritto dal progetto iniziale. Nella realtà si nota frequentemente che il livello di performance definito in progetto, qualsiasi esse siano (efficienza, comfort, ESG) degrada nel tempo con il passaggio di consegne tra i vari attori della filiera (progettista, costruttore, manutentore) principalmente a causa di vincoli di costo o di tempo ma anche a causa della mancanza di una cultura unica di progetto. A partire dal giorno del taglio del nastro, per il resto della vita utile dell’edificio, si possiede, si abita o si utilizza un immobile che ha caratteristiche significativamente inferiori a quelle definite nella sua concezione. Questo fenomeno è oggi esacerbato dal mutevole scenario esterno, in cui i costi ipotizzati a tempo di progetto (e quindi di budget) subiscono incontrollati aumenti al tempo della costruzione e della manutenzione. Il tema dell’allineamento di performance tra design e gestione è noto da tempo, il reale elemento di differenziazione nel 2023 è la digitalizzazione. La disponibilità di soluzioni “smart” mature, flessibili ed ampiamente disponibili sul mercato consente di inserire già in fase di progetto elementi utili al monitoraggio ed alla automazione sia dell’edificio che dei suoi servizi di gestione. Il fattore digitale inoltre abilita l’interazione con l’utente creando una ulteriore sorgente di informazioni per il mantenimento del valore in fase operativa. Tassello conclusivo del piano è il processo di certificazione, oggi particolarmente riconosciuto dagli investitori del settore real estate. Senza dubbio i percorsi di certificazione (es. LEED o BREEAM) proposti da organismi riconosciuti sono polarizzanti, garantiscono coerenza di azione e semplificano enormemente l’interpretazione da parte di soggetti esterni. La certificazione va però intesa come una conseguenza, non come un obiettivo. Un Piano di sostenibilità frutto di attenta analisi ed esecuzione e, soprattutto, di un allineamento dei valori del gruppo che lo implementa porta ad una certificazione come naturale conseguenza passando da un approccio “compliance driven” ad uno “value driven”. Questo cambio di paradigma introduce un parametro valoriale e può influenzare significativamente l’andamento del Piano, la sua applicabilità risulta oggi facilitata dal tema centrale della sostenibilità al centro dell’interesse delle persone. La Comunicazione infine è un elemento fondamentale di condivisione di quanto realizzato e di amplificazione e diffusione dei risultati. Va evidenziato che, per essere credibile, la comunicazione deve seguire la realizzazione, non anticiparla. L’urgenza di comunicare crea infatti un rischio di divergenza tra dichiarazione e azione che può impattare significativamente sulle aspettative e sulla fiducia delle persone coinvolte. In conclusione, il Piano di sostenibilità può essere interpretato come un percorso che, partendo dalla definizione dei target, segue un iter di pianificazione costruzione e monitoraggio in fase di gestione. Il raccordo di questi passi, supportato da una cultura centrata sul valore di sostenibilità, è la garanzia di successo del Piano che, come conseguenza, può portare alla certificazione dell’edificio ed alla comunicazione pubblica dei risultati ottenuti. Il tutto rientra nella nuova concezione di cultura dell’abitare al centro dell’Immobiliare allargato di cui è portavoce Remind”.
Ha concluso il Panel tecnico-scientifico del Pubblico – Privato Serena La Torre Equity Partner & Board director Temasec Consulting che ha così dichiarato: “Ritengo il tema un utile spunto di riflessione su quello che intendiamo su sviluppo sostenibile. In particolare dei 191 mn destinati all’Italia per il PNNR ca il 40% sono dedicati alla transizione ecologica sub divisione nella quale si inserisce la direttiva su rendimento ed efficientamento energetico siamo per le nuove costruzioni che per lo stock esistente. Il residuo 60% agli altri ambiti di applicazione. In tale contesto assume un rilievo sostanziale come per sviluppo sostenibile si faccia riferimento in tal caso unicamente al fattore E (enviroment) che pur nella sua rilevante importanza per la messa in sicurezza non è l’unico fattore di sostenibilità che desideriamo venga attuato nello sviluppo immobiliare della nostra Nazione.
Gli immobili sia intesi come asset destinati a uffici, residenze e spazi commerciali dovranno nel nostro futuro mirare a salvaguardare il fattore, ovvero aspetti relativi della nostra salute ma soprattutto mirati a creare spazi che creino un benessere sociale attraverso la coesione e l’inclusione dei propri ospiti. Le banche sono sicuramente pronte a supportare il fattore E già da tempo, ovvero con linee dedicate a progetti energetici e soprattutto garanzie comunitarie in tale ambito supportate per l’italia da Sace (garanzia green ma anche garanzie comunitarie. Lato Banche è già in essere la strutturazione di strumenti di misurazione di finanza sostenibile in favore di operatori corporate con modelli di calcolo già attuati che generano benefici per il debito in termini di onerosità e garanzie. Nel settore immobiliare abbiamo meno riscontri modelli di valutazione e misurazione di sostenibilità applicabili al settore e spesso legati al all’efficientamento energetico, che non è tuttavia una condizione per avere accesso a un credito premiante in termini di onerosità. Vorrei menzionare due esempi particolarmente virtuosi e resi noti: Credit Agricole ha un modello definito per consentire un modello KPI ESG linked dove si definiscono dei fattori e degli scoring in base ai quali il raggiungimento dei target prevede un’ottimizzazione di pricing. Ma è un modello ancora non applicabile all’immobiliare. Intesa ha invece strutturato un prodotto innovativo con garanzie comunitarie green su finanziamenti di sviluppo immobiliare che hanno consentito l’assenza di garanzie ipotecarie. Stante il regolamento Ue sulla tassonomia ESG e le aspettative di Banca d’Italia in tal senso anche gli asset manager Italiani dovranno adeguarsi e strutturarsi in tal senso. Sarebbe pertanto utile un coordinamento con le banche italiane per far si che i modelli attuativi includano anche il comparto immobiliare allargato che sarà uno dei protagonisti nel PNNR”.
